来年は５点免除の試験先に受けてから、本試験にいどもうと考えています。今年もその５点免除あれば＋３点か２点で３５点になったのであくまでも学校のよそうだけれども３５点あれば今年は楽勝のようでした。

はや先月の話となってしまいましたが、宅建受験しました。解く順番を後回しにした民法が全くできず、暗澹たる気持ちで帰宅した後、某資格学校のHPを見て自己採点したところ34点でした。昨年の合格点は35点だったようですが、今年はどうなのでしょうか？12月1日が早く来て欲しいような欲しくないような微妙な感覚です。

本日、宅建の合格発表がありました。
不動産適正取引推進機構の発表では、合格点は３２点とのことでした。まずは、おめでとうございます。
私も、自分の受験番号を見て、ほっとしました。やはり合格は素直にうれしいものです。
次は、来年の鑑定士2次試験を目指して頑張りたいと思います。それでは、また。

ありがとうございます。
１２月１日天満に見に行きました。合格でした。一年儲かった気持です。
次はマンション管理主任者をうけます。
今は少し急速とバイトをします。

急速って・・・・。休息です。

某都職員のように「公共の仕事に携わりたいと」公務員に転職されては？

アドレスはここです。
http://openuser5.auctions.yahoo.co.jp/jp/user/k_nobuaki?

↑すみません。就職についてです。

共同住宅ですよね。
上司の意図は、共同住宅の建築図の予想図を書かせようとしたのでしょうか？
そうだとすると、それは、建築士の世界であって、鑑定で求められるものではないかと思います。
私だったら、共同住宅は、何階までにするか、各階の専有面積を何�uにするか、下層階は、店舗で、地下を駐車場にして収益のアップを図れるか、等を考えますけど。
ＣＡＤはできるにこしたことはありませんが、鑑定で食っていくのに必要とは思えません。

日影規制等の高さ制限を踏まえて何メートルの建物を建ててどういう配置にするのかを調べるために、予想図を書かせようとしたようです。日影規制の詳細な内容も分からない上に、建物を立体的に捉えることは現在の私には非常に難しい問題で、本当困ってしまいました。鑑定実務一郎さんは、高さ制限をどうクリアされていますか？もし宜しければ教えて下さい。

高さ制限は日影規制だけで決まるものではありません。
例えば東京でも23区それぞれ、違いがありますから、管轄の役所に確認すべきです。
それに、高さ制限があるかどうかを調べるのは鑑定士の役目でしょうが、それをもとに何階建てのマンションが建つかどうかを判断するのは、不動産業者とか建築士の仕事の範疇だと私は思います。
正直、私は日影規制を考慮して共同住宅の評価を土地残余法で行ったことは皆無です。
日影規制も重要ですが、容積率の緩和も最近は行われいますし、天空率もかなり利用されているので、日影規制だけで高さ制限を判断するのはどうかと思いますが。

建築基準法、その他条例等を総合的に勘案してということでしょうか？今回は、私が手がけるはじめての案件でした。いろいろな意味で勉強になりました。また何かありましたら、鑑定実務一郎さん、ぜひアドバイスをお願い致します！！！

確かに過渡期にあると私も思います。地方は特に急激な時代変化に対応できていない方がおおいようです。待ちの姿勢では廃業される方も今後増えるでしょう。ただし、今までがあまりにぬるい世界であっただけとも思えます。やっと実力主義になりつつあると・・数年前まで地方なら開業するだけでたいした営業努力なしでも食べていけてしまう世界でした。それが努力、先見性がなければ食べていけないせかいになっただけだと思います。確かに競争は激しいですがだれがやっても付け入る隙が無いわけではないと思いますよ｡全面的に鑑定業界の将来を否定し他の世界に転職される方もいますが、私の周りでは資格を持ってるだけというかたがその傾向にあります。プラスアルファを持つ方は比較的よゆうがありますね。もちろん鑑定士だから鑑定業務だけっていう時代ではないですし・・飯が食えるというより一つのツールになりつつあるんではないでしょうか？希望あふれる世界なんて今の日本にあるんでしょうか？今、自分がいる世界を希望が持てるように自分で創造するしかないとおもいます。確かに鑑定業界に（どんな世界にも）希望はまっていてはくれないと思います。ただ希望を作り出す余地はあると思うので私はしばらくこの業界であえいでみます。

もうひとつ皆さんにお聞きしたいのですが。
私は短大（経済）を卒業しただけで建築関係の単位はもっていません、従って
２級建築士の受験資格は建築専門学校卒業もしくは大学で規定の単位習得者らしいですが、最短期間での建築専門学校で何年でしょうか？２年なんて学校はありますか？
宅建は必ずや所得しますが、その後、３年もしくは４年かけるのであれば建築関係の学校にいこうかとも考えました。
建築技術教育普及センターでは学校の数は多すぎて・・・・返答してくれませんでした。
昨日は早速宅建関連の本を買い今読んでいます。
不動産鑑定士への道はずいぶん遠い道のりです。

はじめまして！
私も将来、不動産鑑定士を目指して今年は宅建を取ろうと勉強してます。
不動産鑑定士の現状は良く知りませんが、不動産証券化などが活発になっていく現在、鑑定業務だけに留まらなければ鑑定士のスキルはさまざまな分野で発揮することが可能だと思っています。資格を取っただけの鑑定士ではビジネススキルも想像力も欠如し、現在の経済状況の中で立ち回れないのはごく当たり前の現象でしょう。組織というのは退出と告発(改革)により発展していくもので、退出者が多い業界こそ意欲とアイディアを持っていればより大きな成功を掴める機会があると思っています。少子化の中ブレイクした子供服ブランドしかり、出版不況でのハリーポッター・綿矢りさetc…しかり。
本当に頑張った２割の人が８割の利益を持っていくのはどの業界でも一緒です。
独創力・創造力と圧倒的な意欲と努力のする覚悟があれば不動産および建築業界でも成功すると思います。
つまり、業界を変える意気込みで勉強すれば合格も単なる通過点となると思いますので臆せず鑑定士の勉強頑張りましょう。

鑑定士を目指すのは勝手ですが、この業界の現実を知ってから、目指した方が無難です。
資格学校の話す内容だけを信じていると、合格後後悔しかねません。
ちゃんと業界研究してからでも遅くありません。

鑑定実務一郎さん、アドバイスありがとうございます。
百聞は一見にしかず。最近のマスコミ報道のいいかげんさ、情報操作を見ていると、どれだけ多くの人が間違った情報を信じて、あるいは無知のまま生活しているかわかります。自分の目で業界研究していろいろと考えます。
ありがとうございました。

すべてがオジャンになるようなスレですね。
進行形で頑張っている人間はどうなるの？？

　会計士でも社労士でも、どこの業界でも、同じような
厳しいことが言われていますよ。もう、資格をとればとりあえず安泰なんて時代じゃなですよ。競争社会は、どこに
いっても変わらないです。でも、鑑定士資格をとるということは、大きなプラス要因になることであることは間違いないし、所得して後悔ってするって事はないのでは？
鑑定士業界もいま過渡期ですし、これからどんどん変わっていくのではないでしょうか？国土交通省からも
業務範囲拡大が発表されましたし。もっといろんな分野で需要が増えていくのでは？

閉鎖的ですね。協会から取引事例もらうだけで
アホみたいな金額払わないといけないし。協会自体が
公務員の天下り先です。これは会計士も同じようなことがいえますが、あちらは外圧がいろいろあるので割合改革が進んでるようにみえます。表向きだけかもしれませんが。新制度試験も合格者増やさないようですしね。意味わかりません。

鑑定士は費用性、市場性、収益性から正常価格をもとめることを基本としてます。実務をやってる人ならわかるとおもいますが、そんなの嘘っぱちです。
ほとんどが取引事例比較法のみで求めてます。原価法は
その性質上使うこと自体稀なのですが、収益価格は比準価格でもとめたのを鑑定評価額として一定の割合で逆算したのを収益価格としてます。そのほかの数字は取ってつけたように逆算してるだけなんですよ。

まともに鑑定評価をしてる先生はいます。そうしたいと
思ってる補助者、鑑定士は数多くいます。ですが今は
単価を異常なまでに減らされて、正常な業務の妨げとなってます。自由競争はいいのですが、質を低下させるだけでこのままでは鑑定士の存在意義がなくなります。
鑑定士の求める価格は近所の不動産屋が持ってる情報とたいしてかわらないのですから。

鑑定実務一郎さま
　私、今年で32歳になる弱小保険会社勤務の者です。
担当職務は、クオンツ的な資産運用リスク管理、クレジット及びストラクチャード・アナリシス兼ファンドマネージ（主に債券）を5年経験しています。CMBSやREITの分析を行って行くうえで、自分の民法関連の知識の浅さを何とかせねばと考え、更に的確な分析ができるようになりたいという気持ち、そして、何より不動産に手を加えることを通じての価値創造ビジネスに興味を持ったことから、不動産鑑定士試験の受験勉強を始めました。
　来年度の不動産鑑定士2次試験の受験のため、この9月から資格受験学校に通いだしました。年齢もそう若くないので、2次試験の結果はどうであれ、来年の2次試験受験後に転職活動をするつもりです。
年齢のこともあり、あまり贅沢は言えないだろうと考えているので、どういった会社ならば採用の可能性があるかを踏まえて、来年の転職活動に準備していきたいと考えています。日本の大手ディベロッパーや、資金力のある大手外資系投資銀行で、不動産評価・分析・投資関連の仕事に就けれたら最高です。
現在、税理士、証券アナリスト（CMA）、経済学修士（いわゆるミクロ・マクロ経済学分野）は取得済で、
TOEICは690です。
アドバイスいただけると幸いです。
宜しくお願いします。

お話しから察して、転職して鑑定士を目指されるのだと理解しました。
率直に言わせていただくと、鑑定業界は、2次試験に合格したレベルですと、採用は鑑定事務所に限定されてしまいます。理由は、この業界は、実務経験がモノをいう世界だからです。ringoさんの希望する大手ディベロッパーや外資系投資銀行等も、まずは不動産鑑定の経験が数年あるかあるいは、不動産売買や投資の経験が４，５年ある方を欲しています。その上で、ringoさんのお持ちの経験や資格がプラスアルファとして評価されるのが実情のようです。（外資系の場合はさらに語学力が必要）
また、少なくとも給与面で現状維持は難しいのではないかと思います。
尚、不動産鑑定士になっても民法の知識が身につくわけではありません。あくまで個人の努力によるものです。あしからず。
結論として、年齢がまだ３２歳ということなので、仮に2次試験に合格しても、あくまで今の会社で仕事を続けて鑑定士制度が変更になる2006年以降に進路を考えた方が得策だと思います。

鑑定実務一郎さま
　アドバイスありがとうございました。
　感謝しております。
　来年度の2次試験合格者は、実務経験を経なくても、翌年の制度改定後の実務講習を受けることによって鑑定士の資格が得られると判断され、鑑定事務所以外にも、判子を押せれる立場として転職ができるのかと思っていたのですが、甘いようですね。

ringoさん
申し分ないすばらしい経歴や資格をお持ちだと思います。
税理士資格取得されているとありますが、科目合格ではなく五科目合格ですか？もしそうならそっちで食っていくほうがいいと思うのですが・・・

業界人さん
　書き込みありがとうございます。
ただ、私は申し分ない・・・では決してないです。やり手の金融関連業務を手掛けている方なら、もっと高度な経験を踏めているでしょうし、外観においても弁護士資格や海外の著名な学校のMBA取得している方もザラです。それゆえ、これから何とかして遅れを取り戻していかなければとアクセクしているところなのです。
　また、税理士はまだ登録はしていないですが、いずれするつもりです。しかしながら、私はビジネスを遂行していくにあたって会計や税の知識の重要性を認識しているものの、純粋な税理士業務を仕事のメインとしたくて、今の進路を進めてきたわけではないことはご理解ください。
　質問なのですが、業界人さんは、どういう分野の仕事に就かれている方なのですか？

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[1489] 投稿者：業界人 -

いやいやringoさんの経歴は本当にすばらしいです。
わたしは２０代後半の駆け出し鑑定士補の現在、やってる仕事は簡単に言えばみなさんの多くがイメージするようなオーソドックスな鑑定評価の仕事ですかね。投資の採算分析なんかも最近から少しやってます。
たぶん不動産鑑定士の資格をとったからといって不動産投資関連の仕事につけるというわけではないと思います。
なぜなら投資と鑑定は違うからです。
それに不動産鑑定士試験の勉強が不動産投資に役立つかといったら疑問です。たぶん鑑定の実務を少しでもかじったらわかると思います。

すいません、１回目の書き込みで失敗してもう一度コピペ
したら変な形になってしまいました。
失礼しました。

業界人さん
　お返事ありがとうございます。
　業界人さんは鑑定評価の専門家なのですね。
　確かに、業界人さんのおっしゃるように鑑定士資格取得が不動産投資の仕事に就ける十分条件ではないことは承知しています。
　でも、ある一定レベルの専門知識さえ有しなかったら、チャンスさえ巡って来ないと思うし、今の仕事をする上でも、担保価値としての不動産の評価及びストラクチャーの分析において、（お恥ずかしながら、現在の私のレベルが低すぎるためだけなのかも知れませんが・・・）非常に有益だと感じることができるので、良い学習機会になっています。
　ただ、依然として、上手く転職するための方法策は見つかっていません。。

ringoさんへ。
冒頭で述べているように、私はこの業界に入る前は、
10数年ほど、外資系金融にいました。専門分野は信託や投資顧問といういわゆるアセットマネジメントの分野です。
鑑定士の資格を取得するため、今の業界にいます。
今の私の仕事内容は、いわゆる投資用不動産の評価がメインで、公的評価はほとんどありません。
資格取得後は、外資系金融の世界に戻る予定です。
ringoさんの今の知識と経験は鑑定士の資格と絡めると
非常に有効だと思います。（同じ金融出身なので、
貴殿の仕事内容は良く分かります）
ただ、今、転職するのは、時期尚早だと言いたいのです。誤解しないで下さいね。

鑑定実務一郎さま
　再度、ご連絡ありがとうございます。
　仕事選び、会社選び、そして就職活動の時期、改めて言うようなことでもないですが、なかなか難しい選択です。
　私は、新卒（修士課程）として就職する会社選びにおいて、金融技術に関わる専門性に関して、その会社で一番高度な職種に就ける可能性が高いかどうかの観点で、名門大卒でも兵隊になるのが大半という会社を避けました。その結果、その願いは叶ったものの、（今思うと当たり前だったのかもしれませんが）業界における金融技術の最先端の経験を踏めれません。（もちろん、それをこなすだけのポテンシャルがあるかどうかという問題もあります。）
　今となっては、年齢オーバーで採用対象外になる前に、採用してもらえるならば、早く最先端の経験を踏める仕事に就きたいと強く願っています。
　残念ながら、今の会社では、投資に関して実行対象となり得る専門知識に関して、すでに現在より上のレベルのことを教わることがない状況なのです。（現在より高いレベルの知識・技術を自助努力にての習得は可能ですが、敢えてリスクを取らなくて良いという会社方針のため、実行には移せず、実務の知らない学者が行う研究レベルに終わってしまうのです。）あと、目指してはいないのですが、特に勉強しなくても受かると思い受験し、アクチュアリーも1科目合格しています
　�@それでも、時期尚早でしょうか？
　�Aあと、鑑定実務一郎さんの場合、推測するところ、年齢が30代後半だと思われるのですが、外資系金融に戻るにあたって年齢がネックにならないものなのでしょうか？

ringoさん、こんばんは。
ご質問にお答えいたします。
�@時期尚早かどうかについて。
思うに、CMBS、REITの分析や投資判断において、不動産鑑定の知識と経験が活用できる範囲は正直少ないと思います。（証券アナリストの守備範囲ですよね）
そのような中で、鑑定士を目指して勉強するのは、費用対効果が少ないと思います。また、働きながらの勉強は現在の仕事に支障をきたしかねません。さらに、来年合格した場合、あえて、給与水準を下げてまで転職するリスクは多大だと思います。
従って、試験制度が変更になる2006年まで待つべきだと、言いたいのです。つまり、今の生活水準をキープしつつ、試験制度を横目で眺めながら、転職の機会をじっと待つのが良かろうかと。
�A外資系金融に戻る場合に年齢がネックになるかについて
年齢がネックにならないと言えばうそになりますね。
ただ、上司が採用候補より年上であり、かつ当該候補者が会社にとって必要と思える人材なら採用されると思います。外資系金融は、上司が同年齢か年上なら、それほど振り落としの対象にはならないと思いまが。
特に、VPクラスの採用の場合には40歳くらいまで採用OK
となっているところもあります。

総合的に判断して、貴殿の場合、ビジネス英語が使えるのであれば、外資系投資顧問会社（アセットマネジメントの会社）のポートフォリオマネジャーのポジションに今でも転職可能だとは思いますが。その方が、仕事もハイレベルなものが要求されますし、給与水準も高いと思いますが、その辺は考慮されてはいないのでしょうか？
あくまで、不動産鑑定士の資格を取ることが先決なのでしょうか？

鑑定実務一郎さま
　お返事ありがとうございました。
具体的なお話が聞けて、有難く感じています。
特に、CMBS、REITの分析や投資判断において、必要とされる知識及び経験のレベルについてのご意見、大変有益でした。
　今までそれらを分析するにあたって、トップレベルの分析者ならば、どこまで前提を置かずに（例えば、債券の担保として設定されている不動産に鑑定評価書が付されていたとしても、自分で評価し直して担保価値を考えるべきである等。）分析すべきなのかの基準がわからず、現状、自分に専門的な鑑定のスキルがないため消去法的に所与として分析せざるを得ず、納得いく分析が出来なかったのです。
　それが、有価証券もわかり、鑑定もわかる鑑定実務一郎さんみたいな方から、証券アナリストの知識範囲で処理するレベルである旨を聞くと、非常に説得力がありました。
　さて、私は英語には苦手意識がある（ブロークンイングリッシュでの日常会話レベル）ため、現状では外資系投資顧問会社でやって行けるとは思えれないため、現在そうした選択は考えていないのです。そういうわけで、苦手ですというのを明示するためにTOEICスコアを掲載していたのです。
　また、鑑定士資格取得については、転職した後では資格取得の勉強時間確保は相当困難であろうし、実務にのめり込んで取り組みたいと考えているため、年齢という時間が許す限り、今の会社勤務の状態での受験を考えています。取れる時に取れるものは取っておこうという発想です。

　鑑定実務一郎さん、そして、業界人さん、貴重なお時間を割いて、ご相談に乗ってくださりありがとうございました。鑑定実務一郎さんの助言にありましたように、試験制度の動向、転職市場の動向を見ながら、まずは資格取得に取り組んで行きます。
　本当にありがとうございました。

ringoさん
個人的な話で大変僭越ですがわたしは東京のＭＡＲＣＨ大卒業後、私自身はあまりブランド企業志向が強くなかったので激務といわれる都銀などに関心がなく、田舎の地元地銀に就職しました。ringoさんがされている仕事とは次元がかなり低い仕事ですが融資業務で不動産担保の設定などに少し触れることがあり不動産評価に興味を持ち鑑定士を１年目の冬くらいから目指しました。ringoさんが言われている動機のようにやはりきっかけって大事だと思います。比較的ゆったりした職場だったので勉強時間はさほどあったとはいえないまでも疲労でクタクタということはあまりありませんでした。３年目で２回目の受験で合格できました。合格後、不動産鑑定部署の配属を希望したのですがゼネラリストを好む銀行独特の風土のせいか、かないませんでしたので思い切って退職していまの事務所に入りました。やはり職を持ちながらの合格は面接で評価されることが多かったです。わたしは投資関連の知識は疎いですがringoさんの職歴やポテンシャルは非常に秀でたものがあると思いますので鑑定士を目指されるのならいまの仕事を続けながら勉強されるといいと思いますよ。

ｆｐ取れた？

まだFPの試験受けたことないので取れていないです。
茶子さんはどのくらい進んでいますか？

学生さんですよね？
だいたいの事務所が、合格見込者の段階で採用しているので、もう就職活動を始めた方がよいです。
合格発表後から動いたのでは遅すぎます。
但し、事務所の中には、とりあえず内定を出して、
合格したら正式採用の形をとる所もあるので、
確認しておいた方がいいでしょう。
まだ残暑が続きますが、頑張って下さい。

金男さん、アドバイスを頂きまして
どうもありがとうございました。
私は学生ではなく、現在専業主婦です。約５年程、
金融機関に勤めておりましたが、昨年、試験勉強に
専念するために退職し、現在に至っております。
先週から、就職活動を始めました。そこで、またまた
ご相談があります。
これまで４社まわったのですが、行きたい会社が２社
あって迷っています（２社とも正式な内定はまだ出ておりませんが、面接ではぜひ来て欲しいとのことでした。）。
ただ、どちらも一長一短があり、決めかねているんですね。Ａ社は、独立系の不動産投資顧問会社で、仕事のやりがいはありそうなんですけれど、その反面、高度な知識が要求されそうですし、かなりハードみたいです。徹夜や終電で帰ることも多く、早くても９〜10時くらいの帰社になるとのこと。おまけに土日出社もあるようです。Ｂ社は、比較的規模の大きい鑑定会社で、全国の提携不動産鑑定士をかかえているため、本社での業務内容は、鑑定評価そのものというよりも、顧客との折衝だったり、地方からあがってきた評価書のチェック等が主な作業になるようです。一人前の不動産鑑定士になるには少し物足りなく感じる仕事内容なのですが、業務内容がシステム化されているため、Ａ社ほど多忙ではないようです。もし、独身であったら、迷わずＡ社を選択するのですが、結婚しているため、家事との両立を考えてしまうと、どうしようか迷ってしまうんですよね。。金男さんは男性ですからアドバイスに困るかと思われますが、金男さんの周りにいらっしゃる、女性の不動産鑑定士の方は、どういう所で働いていらっしゃるのでしょうか？もし、ご存知でしたら教えて下さいませんか？宜しくお願い致します。

私の知り合いの女性鑑定士がどこで働いているのか
話すのはいいのですが、貴方がどちらに行くかが大事ですよね？
問題は、貴方が将来、不動産鑑定士として評価書を書いてばりばりやりたいのかどうか、ということになります。
もし、そうなら、内定をいただいている会社どちらにいかれても、鑑定評価書を書けるようにはならないと思います。
前者の不動産投資顧問は、鑑定の経験というより、不動産投資に対する経験が問われるようです。後者の大手の鑑定会社は、貴方の話しから察するに、評価書のチェックがメインのようですね。
いずれにしても、貴方が、将来独立を考えておらず、また、不動産鑑定士として評価書を自ら作成するつもりでないようなら、内定した会社どちらにいかれても問題ないでしょう。
ちなみに、私の知り合いの女性鑑定士は、ある方は、ジ事務所を開設して評価書をばりばり作成しています。
またある方は、外資系の不動産会社でデューデリを担当しています。

金男さんのご指摘のとおりですね。
自分が今後何をやっていきたいのか、改めて
考え直したら、頭がすっきりしてきました。
アドバイスありがとうございました。